1、市场风险  

工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。因此说，工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求，或者说工业品的需求。许多开发商在住房政策及住宅产业政策调控加紧的趋势下选择工业地产，极容易忽视工业地产对工业的依赖性。基于这样一种背景，作为工业的中间引致需求，工业地产的需求并不是很大，如果盲目进入工业地产，是很危险的。

2、经营风险

一般而言，工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，这与经济周期和行业波动的相关性相吻合。许多开发商认为，我国目前产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑，基于这么大的市场需求，竞争不甚激烈，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升。

然而，在国家频繁出台行业调控政策的背景下，许多地产开发商认为工业地产能够避开调控的风雨，同时，此类企业具有经营风险小，回报稳定的特点，因此是不错的投资选择。这样无疑导致了工业地产投资的大量进入，由此带来了投资与经营上的风险。为什么这样说呢？业内都看到国外工业地产巨头纷纷抢滩中国，但它们与国内开发商有着很大的不同：

其一、发展基础不同。进入国内市场的国外巨头，如上面提到的普洛斯集团和嘉民集团等全球工业地产巨头，其已经是本领域的老牌企业，其背后是与全球性大跨国公司的产业链关系，其每到一国或一地区的工业地产的背后，都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制，因此，其工业地产的投资与开发，基本上按需定制，这是国内开发商所截然不同的。国内目前还缺乏完全立足于工业发展而发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险也就不可避免。

其二、融资制度不同。国外工业地产巨头进军中国市场的背后，是其与跨国公司千丝万缕的金融联系、是全球化的资本融资市场支撑，是强大的投资基金、Reits等金融工具，这不仅可以保持工业地产开发商在竞地中的财务优势，也可以增强其在工业产业波动中带来的影响，还可以为支撑工业地产开发商的长期现金流有足够保证。一旦遭遇金融紧缩政策，中小开发商将成为第一批倒闭者。